读史明智。

九哥爱北京，爱北京房地产，对这块不寂寞的城池、土地一直不辍研究，“掘地三尺”。

上世纪三四十年代的老北京，房地产业究竟如何？和现在有啥不同？

九哥在北京老城区游走、读书、学习，做人文、商业调研。

结合王永斌《老北京五十年》等前辈的研究成果，今儿，九哥把民国有意思的地产观拿出来和亲们分享。

“大杂院”:源于房主出租多余房子而非私搭乱建

小杂院，两三户同住一个院子；大杂院，很多人家同住一个院子。

七八十年前，即上世纪30年代，北京的市政管理极其严格，院落房屋都有蓝图，不能擅自改造，修门楼、砌墙都得呈报房管部门，不报，私自动工必罚。

街坊胡同都极为完整，没有私搭乱建的，私人院落讲究格局和风水，房主不会私搭乱建，租房的房客无权拆改住房、擅自盖房子。

房子要维修，瓦工验看后，必须呈报房管部门，经过批准后才能动工。

大小杂院形成，主要是一些房主除了自住外，将多余的房子出租，从而形成大、小院子。

一家一户的四合院很少，大多数是两户、多户同居的院子。

房子出租不出租、出租多少间，主要取决于房主的经济条件。

当年，很多房主把用不着的房子用于出租，收租金补充日常生活之用。

卢沟桥事变前，北平的常住人口不多，闲房多，大街小巷墙头、大树上到处可见“老房招租”的小广告。

房租便宜，两间20多平方米房间，大北屋，出租只要两三毛钱。

故都乃逃难目的地：非灾难出发地

七八十年前，北京即为京津冀核心。

年七七事变，日本人来了之后，到处烧杀抢掠，乡下有钱人，或北平有亲戚朋友的逃难到北平，北平人口骤增，闲房少了。

一般人，只有租房居住。

逃难的人中，除了附近的一些州县的人、环京的，就以武强、饶阳、安国、滦州等冀中等地为多，也就是现在的环雄安。

大杂院厕所布局女尊男卑：女厕所在院内男茅房大街边

小杂院一般八九间房，住上四五家，互相谦让，有规矩。夏天做饭烧水的火炉，一般放在自家房檐底下，少有放到别家近的地方的去的。

女茅房在院子内，垃圾用大土筐，每天有脏土车拉送。

女茅房，便桶，粪夫只管倒便桶不管清洗，院中妇女争相清洗，和睦相处。

男茅房建在街中，极为简陋。

在地上挖坑，埋几个大缸，用碎砖头围个围墙，人踩在砖头上蹲下大便，小便池就是大一些的土坑上边放个大柳条筐。

少数人拥有四合院：多数人“串房檐的”租房而居

大多数人属于低收入阶层，屌丝多，没有能力盖房、买房当房东，只能租房，几家人合租。

一些人没有工作，专门依靠出租房子维持生活；专做房屋中间人、中介人的，被叫做“吃瓦片的”、“拉房纤儿的”。开发商建造房屋后，自持、出租的，以此为职业的，也叫“吃瓦片的”。

需要说明的：出租房屋是指把整座四合院的几十间房租给别人，依靠房租为生的人，叫“吃瓦片的”；对只有几间房子，除自家住以外有几间房出租的，有另外工作，不以此为生的，不能叫“吃瓦片的”。

同时，自己没房子，租住别人房子而居的叫“串房檐的”，真生动。

可，猛一看，看成撸串的。

中介费比现在佣金高得多:5%成三破二

拉房纤的，拉成一笔买卖，买房的人把总房价的3%给中介，卖房的给2%。里外里，中介拿5%，很不少了！

民国中介，比现在的1.5%、2%、3%中介佣金多多了。

民国时，巡警月薪7块半大洋，比较而言，房屋中介收入算较高的。

年后，拉房纤的，这个红火的职业消亡了。

万物轮转。

几十年后的今天，中介，满大街都是。

开发商因信誉差而生意不行：多数房东自己监工、建房

多数人自己组队、监工、建房子。

开发商为了赚钱，在砖、瓦、灰、木料上，质量次；为了减少人工费，缩短工期；驴粪蛋子外边光，外表看用的料不错，内质差劲儿。

自己组织的建筑队，知根知底儿，从原料购置到施工，从工期保证到内在质量，都放心。

这，就像今天装修房子，为了环保、省钱，自己买料，找熟悉的装修团队，自己监工，全程自己盯下来。

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20年踩盘经验，九哥诚意原创。

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